A conversão de prédios de escritórios para o uso residencial é um tema importante entre os incorporadores e municípios que buscam trazer mais estoque de habitação para cidades com poucas moradias. E por um bom motivo: as taxas de ocupação dos escritórios ainda não se recuperaram dos declínios da era da pandemia, e muitos defensores argumentam que as cidades norte-americanas têm prédios de escritórios demais devido ao seu planejamento.
A Strong Towns perguntou a um painel de especialistas quais os desafios e oportunidades das conversões de escritórios para residências. Todos concordaram que incentivar a construção residencial em áreas urbanas subutilizadas é uma boa ideia, primeiro para revitalizar os centros que ficam desertos depois das 17h, mesmo quando havia ocupação ótima nos escritórios, e também para aproveitar a infraestrutura existente em comparação com novos projetos nas periferias das cidades. Mas todos também identificaram desafios físicos substanciais para tais projetos. Aqui estão cinco áreas problemáticas que podem afetar a viabilidade de uma proposta de conversão de prédio de escritórios.
1. Lajes profundas
Todos os especialistas que consultamos citam as lajes profundas como um grande desafio para transformar um prédio de escritórios existente em um residencial viável. Em termos leigos, pense em uma laje como sendo o piso de um andar inteiro. Em algumas situações urbanas, um prédio de escritórios individual pode ter a profundidade de um quarteirão inteiro. Muitos inquilinos no meio desses prédios podem aceitar espaços sem janelas em um escritório que funciona em horário comercial ou uma clínica médica. Mas é diferente para moradores. Portanto, pode ser um grande desafio de projeto criar unidades habitáveis com luz natural adequada. “Lajes profundas dificultam as conversões residenciais porque as pessoas tendem a gostar de janelas e não gostam de apartamentos longos e estreitos que se estendem da porta às janelas”, diz Nathan Hawryluk, um membro da Strong Towns que faz parte da Comissão de Planejamento de Calgary.
Além disso, os códigos de obras podem exigir que todos os quartos tenham janelas. Isso significa que mesmo uma laje com muita área pode não render tantas unidades por andar quanto uma área projetada sob medida.
2. Instalações hidráulicas, aquecimento, ventilação e ar-condicionado
A maioria dos layouts de escritório tem alguns conjuntos de banheiros e talvez uma ou duas cozinhas por andar. Cada unidade residencial precisa de ambos e, como as lajes podem não ter sido projetadas para acomodá-los, isso pode aumentar o custo e a complexidade de instalá-los. Na pior das hipóteses, pode ser “muito difícil fazer os furos extras no prédio necessários para aumentar o ar condicionado, o encanamento etc.”, diz Alec Hirsh, corretor associado da Shannon Waltchack em Birmingham, Alabama (e membro da Strong Towns). “Nesse caso, os incorporadores chegam a gastar seis dígitos em estudos preliminares de conversão de uso antes mesmo de assinar um contrato,” acrescenta Hirsh.
3. Janelas
Pense nos estilos de janela populares em residências: janelas de correr, guilhotinas, pivotantes. A maioria dos prédios de escritórios não têm nenhuma delas. Isso significa que quase todos os projetos começam com um grande desafio de design e engenharia e, novamente, pode ser mais difícil (e caro) redesenhar os espaços existentes do que erguer uma nova construção usando tamanhos de janela comuns. Como um obstáculo a mais, muitos prédios de escritórios da segunda metade do século XX usavam vidro fosco marrom ou cinza de aparência sombria (veja o ponto 5 abaixo).
4. Amenidades
Os edifícios são projetados e construídos especificamente para as demandas de um uso específico. Um novo projeto residencial pode especificar comodidades como piscina, spa, salões de festa, paisagismo, áreas para trabalho remoto etc. Adaptar esses atributos em uma torre de escritórios existente é quase sempre mais difícil e caro do que projetá-los e construí-los do zero.
5. Feiúra
Isso pode parecer superficial, mas o financiamento de cada projeto envolve uma ampla gama de variáveis, e é importante que o plano proposto seja desejável. Se o projeto não apresentar um argumento convincente de que transformará um edifício existente, que de forma nenhuma se parece com uma casa, em um que eles desembolsarão seis dígitos para morar, eles podem ter dificuldade para vender. “A estética afeta a economia.” diz Michael Rodriguez, diretor de pesquisa da Smart Growth America. “Se o prédio for feio, você terá mais dificuldade para financiá-lo se as pessoas não quiserem morar lá.”
Via Caos Planejado.
